加强物业管理服务与收费工作专项检查，更好地实施石嘴山市普通住宅物业服务费政府指导价标准，规范物管企业的管理服务和收费行为，保障业主和经营者的合法权益，引导和促进物业管理服务上台阶，是当前构建和谐社区的一个重点工作。
      一、当前物业服务与收费中存在的主要问题
      (一)物业纠纷多，调解率低
      从调研检查的情况看，80%的小区都发生过各种物业纠纷，其中有70%的纠纷源于开发建设遗留问题，30%的纠纷是源于小区服务管理不到位。
      1、开发建设遗留问题。一是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。小区窗户质量差，暖气管道不热，地下室地面下沉、渗水问题。二是公摊面积的划分确定和公共用地、物业用房等设施归属不清，产权不明。如：康佳小区，物业用房及公共厕所由业主个人占用。
      2、物业服务管理不到位。一是物业小区安全防范措施差，经常发生自行车和机动车丢失、小车被划等现象，市区内90%的小区防盗监控设施处于零状态。二是小区共用部位及公共设施、设备普遍老化，无人维修。全市旧小区房屋普遍到了大修期，屋面漏雨严重，而旧小区都未交物业储备金，此类大修，占用了物业服务费用，使物业管理陷入了困境。三是物业管理队伍整体素质低。目前，我市物业管理层多数由开发商派来的，对物业管理没有经验，相关的业务培训也跟不上，员工也多是由居委会推荐、社会下岗人员、本公司家属组成，从业人员素质普遍低，服务意识差，小区卫生、绿化跟不上，存在只收费不服务或多收费少服务等现象。
      3、政府职能缺位，监管体制不顺。目前，市物业管理体制没有形成统一的管理模式，承担物业行政管理职责的是市房管局房管科代管，居委会和街道办事处由于没有明确的法定职责，也不能插手解决物业纠纷。因此，凡是居住小区物业管理的大事、小事，都去找政府，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。
      (二)物业收费透明度低、程序不够规范
      1、明码标价制度执行情况差。检查中发现80%的物业公司没有在其服务区域内的显著位置或收费地点，采取公示栏、收费表等方式，对新的物业收费标准和服务等级实行公示；20%的物业公司虽然在宣传栏上进行了公示，但由于字迹太小、不清晰等原因不利于老年人的阅读。
      2、新的政府指导价标准推行缓慢。全市70%小区没有实行新的标准，实行新物业收费标准的物业公司里又有80%的小区没有按照规定程序到市物价局进行备案。
      (三)小区民用水电价格高，投诉率高
      1、民用水电转供价格高。从调研检查的情况看：我市旧居民区80%的居民用水、用电实行转供制，由于总表的数字总比住户的使用量高出许多，物业公司对于不足的必须代垫而物业公司又无法消化水电损耗，最终通过非法提高价格转嫁到业主身上，致使居民用水电价格严重背离国家定价。
      2、供水、供电部门对小区水、电标准划分不准确。有的小区居民公共照明用电(如：庭院路灯照明)供电局按非居民用电0.773元/度收取，小区自行车车棚用水，供水公司也按非居民用水每方2.80元收取。
      (四)业主委员会组建率低，作用不明显
      检查过程中发现，40%小区成立了业主委员会，但业主委员会还未能发挥应有的作用，60%的小区还未成立业主大会、业主委员会。造成这一问题的客观原因：一是部分小区开发期较长，小区内物业管理区域难以确定，造成业主大会迟迟不能召开；二是部分小区规模较大、业主数量多，相互之间不熟悉的业主共同进行选举、决策等事务，本身的复杂程度超出了想象；三是业主参与意识不强，缺乏“有能力、有权威”的组织者。
      二、规范社区物业管理的对策建议
      (一)强化物业监管力度，规范物业管理
      1、切实加强对物业工作的领导。一是尽快成立市物业管理办公室和物业行业协会，各辖区也应成立相应的机构，从体制上解决物业管理的顽疾。二是在街道办事处设立物业管理纠纷专业调解机构，对居民、业主之间的物业管理纠纷进行调解。同时，建立纠纷调解机制，形成政府部门、物业管理企业、业主委员会、物业行业协会、社区居委会等多元化协调解决物业管理纠纷。三是将政府招聘的“4050”警训安防协管员管理权放在物业公司，协助物业公司搞好治安，起到安定一片的作用，协管员的工资可以由政府补贴一半，企业承担一半。
      2、普查开发建设遗留问题，完善维修基金制度。政府主管部门对全市居民住房进行全面普查，对存在物业纠纷小区的房屋质量、配套设施、权属界定及规划变更、合同规范和旧小区房屋大修问题，有针对性地提出解决措施。同时，完善物业维修基金制度，加强物业维修基金的归集工作，推行“业主所有、专户存储、政府监管、规范使用”的管理模式，解决住房市场的后患之忧。
      3、研究社区民主自治方式及业主委员会运作问题。提出符合我市实际情况的《组建业主委员会指导意见》，解决业主委员会的定位、监督、资金来源、成员组成等问题。制定《议事规则》、《业主公约》、《选举办法》、《参选委员》条件等规范文本。同时，积极探索建立老旧小区物业管理长效机制，根据低收入群体的物业管理需要，建立以社区居委会为主，统一组织协调的物业管理体制。
      (二)加快水电暖管网改造步伐，实现抄表到户
      建议对我市各居民住宅小区供水、供电实行抄表到户，进行分阶段实施。第一，对我市新居民住宅小区供水、供电己具备接收条件的，要尽快逐步实施抄表到户，具体改造办法由供水、供电部门和居民以及原房屋产权单位共同协商解决；对己具备接收条件但暂时无法接收的，供水、供电部门可以暂时委托物业公司代收水、电费，供应单位要给予一定的代收手续费，但居民的最终收费价必须保证执行国家规定的水、电价格和政策，待条件成熟后进行接收。第二，对暂不具备条件的老房屋和比较分散的小区，由物业公司、供水、供电相关单位牵头负责实施改造，积极创造接收条件，必要时，市发改委、市城管局和建设局可以帮助协凋，但抄表到户的实施时间不能拖的太长，要有一个时间限制。第三，建议在新小区的建造过程中，供水、供电部门应该参与到管网的设计与施工中去，以彻底解决小区建成后，因管网原困造成的拒收，从而理顺居民用水、用电价格，减轻物业公司的额外负担，使物业管理行业健康有序发展。
      (三)加大宣传力度，形成社会共识
      一是充分利用各种新闻媒体的宣传引导作用，加大物业管理条例和物业收费实行政府指导价工作的宣传力度，明晰各方的权利义务，正确引导人们的物业消费观念，使业主树立物业费是为自己交的消费观念和消费意识，用法律来保护自己的权益，以利行业的发展和社会的进步。二是严格落实物业收费明码标价规定，增加物业公司财务收支透明度，公开费用收支情况，接受业主和用户的监督。三是强化对物业收费行为的监督，加大查处力度，将定期抽查、专项检查和日常检查相结合起来，充分发挥“12358”价格举报电话的作用，坚决制止物业收费违法行为的发生。四是大力宣传《物业管理条例》，培养业主自律意识，树立物业有偿消费观念，通过宣传，形成政府、业主、物业公司各司其职的局面。
      (作者单位：市物价局)